Acquistare casa con la formula Rent to buy : che cos’è e a chi conviene

Con la crisi di mercato e la stretta creditizia da parte delle banche si sono diffuse sul mercato diverse formule contrattuali che permettono di semplificare l’acquisto di una casa.  La più diffusa è il Rent to buy, un istituto conosciuto ma ancora poco usato in Italia, che permette anche a chi non ha una grande liquidità di poter procedere all’ acquisto di una casa.

Essendo una formula non molto diffusa, c’è ancora molta disinformazione tra acquirenti e proprietari. Molti potenziali acquirenti che oggi pagano regolarmente un canone di affitto credono di poter acquistare casa con questa formula così come affrontano un canone di locazione. In realtà, il rent to buy è molto più di un semplice contratto d’affitto poiché contempla diverse condizioni sconosciute ai più e che quindi andrebbero approfondite meglio. Senza dubbio è una formula che può costituire una valida alternativa al ricorso al mutuo, per questo è bene fare chiarezza.

Che cos’è e come funziona

I rent to Buy è una forma contrattuale di natura anglosassone nata al fine di far acquistare la proprietà dell’immobile. Attraverso il rent to buy il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario. In sostanza è una formula nata per aiutare il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti idonei per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. Il rent to buy consente quindi all’acquirente di allinearsi agli standard richiesti dagli istituti di credito e gli permette di crearsi uno storico creditizio per risultare poi come buon pagatore per la banca.

In sostanza l’accordo prevede: un contratto di locazione e un preliminare di compravendita.

Ciò significa che il proprietario consegna sin da subito l’immobile al potenziale acquirente e quest’ultimo si impegna a pagare un canone per un determinato periodo di tempo (da un minimo di 3 anni ad un massimo di 10). Inoltre, l’acquirente consegna al proprietario una caparra confirmatoria pari circa al 10% del prezzo totaledell’immobile. Trascorso quel periodo di tempo l’affittuario può decidere se acquistare o meno l’immobile oggetto del contratto, scontando il prezzo dai canoni versati. L’affittuario ha la facoltà di acquistare ma non l’obbligo e il termine per deciderlo viene sempre stabilito tra le parti.

Ecco perché il Rent to buy è una modalità di acquisto graduale poiché il bene resta di proprietà del venditore. Attraverso questa formula è possibile imputare al prezzo di vendita tutto o parte dei canoni corrisposti durante il periodo di godimento dell’immobile precedente alla vendita.

Il canone andrà quindi diviso in 2 quote: una relativa al pagamento dell’affitto dell’immobile ed una relativa ad un acconto per il trasferimento dell’immobile.

ESEMPIO PRATICO

Costo della casa: 150.000,00 euro

Caparra confirmatoria (10% circa) : 10.000,00/15.000,00 euro

Corrispettivo canone mensile: 1.000,00 euro

Di cui

500,00 euro destinati al canone affitto (quindi verranno “persi” come un normale canone di affitto)

e 500,00 euro conteggiati come acconto prezzo della casa

Se l’opzione di acquisto viene stabilita tra le parti per esempio dopo 5 anni, saranno 500 € x 12 mesi x 5 anni = 30.000,00 euro che sono già stati pagati dall’ inquilino. Qualora l’affittuario decidesse di acquistare l’immobile oggetto del contratto deve corrispondere la restante parte ovvero 120.000,00 (anche con finanziamento).

Nel caso l’immobile non venga acquistato il contratto cessa tutti gli effetti.

 

Perché scegliere la formula Rent to buy e quali sono i vantaggi per il venditore e l’acquirente?

Vantaggi per l’acquirente

• La formula è ideale per quei potenziali acquirenti che non hanno ancora maturato i requisiti per poter chiedere un mutuo ma possono comunque affrontare il costo di una locazione
• è vantaggioso per coloro che vogliono richiedere successivamente un mutuo per un importo inferiore
• L’inquilino non paga spese di Imu e eventuali ristrutturazioni perché sono a carico del proprietario fino ad acquisto avvenuto

Vantaggi per il proprietario

• Può riscuotere un canone mensile più alto rispetto a quello di una locazione tradizionale
• Ha più probabilità di vendere poiché chi adotta questa formula ha già l’intenzione di procedere all’acquisto
• È ideale per quei proprietari che devono riacquistare casa ma vogliono vendere la loro precedente casa senza fretta e in tutta tranquillità, in questo modo hanno la possibilità di mettere l’immobile a reddito ammortizzando i costi di gestione e non diventano contemporaneamente proprietari di due immobili
• È una soluzione vantaggiosa anche per i costruttori. Spesso tenere immobili invenduti è inconveniente e costituisce comunque un costo sia di manutenzione che di oneri finanziari con le banche. Il rent to buy può essere una valida alternativa per alienare le unità abitative recuperando i costi

Il Rent to Buy quindi è una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito notarile, la proprietà del bene rimane comunque al venditore e ciò costituisce per lo stesso una importantissima garanzia. Allo stesso tempo, l’inquilino può prepararsi all’acquisto senza ricorrere al mercato delle locazioni.

Oggi, sono ancora pochi i proprietari di casa che optano per questa formula, la maggior parte di questi preferiscono ottenere subito i proventi della vendita. Tuttavia, il vantaggio maggiore è garantito dal legislatore che ha permesso un contenuto contrattuale molto flessibile. Le parti, infatti, possono scegliere in autonomia tempi e modalità, per esempio il prezzo di acquisto, l’importo periodico dei canoni e la durata del godimento del bene.

Se hai una giovane età e non hai ancora maturato un storico creditizio, non riesci ad ottenere un mutuo perché sei stato assunto da poco o perché sei da poco in Italia, il Rent to buy può rivelarsi una valida alternativa per comprare casa!